Как обезопасить себя при покупке квартиры

Обращали ли вы когда-нибудь внимание на фразу в договоре, заключенном с агентством недвижимости, которая звучит следующим образом: «Обязательства агентства считаются полностью исполненными в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию»? Если не обращали внимания, то совершенно зря. Подачей договора купли-продажи на государственную регистрацию сделка вовсе не завершается. И до желаемого результата еще может пройти немало времени...

Суть сделки

Что происходит в момент самой сделки? Продавец и покупатель собираются в одном месте и подписывают договор купли-продажи. Однако перед подписанием покупатель закладывает в банковскую ячейку деньги, которые и заберет себе продавец после того, как покупатель станет новым законным владельцем квартиры, комнаты или дома. Таким образом, в момент подачи документов на государственную регистрацию покупатель еще не является собственником объекта, а продавец – обладателем желаемой суммы. Более того, стопроцентной гарантии, что сделка будет зарегистрирована (и соответственно, что покупатель получит квартиру, а продавец – деньги), тоже нет.

Например, в государственной регистрации будет отказано. Такое вполне может случиться. В частности, по причине того, что несколько лет назад квартира являлась предметом судебного разбирательства и на нее в рамках этого разбирательства налагали арест. И неважно, что судебное дело давно закрыто: если владелец в свое время специально не озаботился снятием ареста, он остается в базе данных органов регистрации.

Последствия сделки

Впрочем, в большинстве случаев катаклизмов со срывом сделки не происходит. Договор благополучно регистрируется, деньги из ячейки извлекаются, и порой все даже происходит под контролем агента. Но это вовсе не означает, что сделка завершена. Ведь переход права собственности произошел лишь на бумаге. В квартире могут продолжать жить прежние хозяева, оттуда может быть еще не вывезена мебель, в выписке из домовой книги могут по-прежнему числиться как бывший владелец, так и трое его родственников. Нередки случаи, когда остается приличная сумма непогашенной задолженности за свет или телефон, сломанная газовая плита или разбитая сантехника. И все эти «мелочи» отдаляют вселение и обустройство от нового владельца квартиры. И зачастую на неопределенный срок.

Также известны случаи, когда, например, бывшие собственники не снимались с регистрационного учета полгода и более. Новый хозяин исправно платил за коммунальные услуги с учетом лишних жильцов и довольствовался обещаниями «перепрописаться» в самые короткие сроки. Не обязательно искать в этом злой умысел: просто у людей все время находились какие-то более важные дела.

В этой ситуации клиенту может и должен помочь риелтор – агент, который регулярно сталкивается с подобными обстоятельствами и который прекрасно знает, как можно урегулировать те или иные вопросы в интересах своего клиента.

«Сделка может считаться завершенной только тогда, когда документы с государственной регистрации получены и переданы участникам сделки, деньги выплачены, квартира фактически передана новому собственнику, все задолженности оплачены, все оговоренные бытовые условия выполнены, а все ранее в ней проживавшие встали на регистрационный учет по новому месту жительства. Другими словами, когда риелтору становится действительно нечего делать по данной сделке», – говорит риелтор Евгений Краснов.

Продумать все до нюансов

Самый простой и правильный способ гарантировать себе поддержку агента до полного окончания сделки – предусмотреть все это в договоре. Фразу «обязательства агентства считаются полностью исполненными в момент подачи договора купли-продажи на государственную регистрацию» клиенты частенько «проглатывают» без особых возражений, уделяя гораздо большее внимание другим аспектам риелторских договоров. Наверное, в тот момент, когда договоры заключаются, пункт, регламентирующий момент завершения процесса оказания услуги, кажется таким далеким и несущественным.

Тем не менее будет гораздо спокойнее, если в договоре будет перечислено все, что должны сделать риелторы после сдачи документов на регистрацию:

• получение правоустанавливающих документов с регистрации и вручение их участникам сделки;

• при необходимости обеспечение получения надлежащими участниками сделки соответствующих ключей от банковских ячеек, а также документов (оригиналов или копий), необходимых для получения доступа к банковским ячейкам;

• при необходимости помощь продавцам в аренде банковской ячейки для хранения полученных в результате сделки денег либо помощь в организации перевода денег на банковский счет;

• при необходимости выполнение дополнительных работ, обусловленных спецификой сделки (например, если для проведения сделки было получено разрешение органов опеки и попечительства несовершеннолетних, то предоставление копий соответствующих правоустанавливающих документов в эти органы);

• при необходимости помощь продавцам, обязанным юридически освободить проданные квартиры, в постановке на регистрационный учет по новому месту жительства и/или в снятии с регистрационного учета по старому месту жительства;

• сопровождение фактической передачи квартиры новому собственнику по акту приема-передачи, контроль передачи новому собственнику ключей от квартиры и расчетных книжек, контроль состояния передаваемой квартиры, контроль задолженностей по оплате коммунальных и иных платежей (телефон, Интернет).

Есть еще один немаловажный нюанс. Любому клиенту, который в результате сделки приобрел объект недвижимости, важно знать, что в случае, если с этим объектом в дальнейшем возникнут какие-либо правовые проблемы, риелтор, который проверял объект, готовил и проводил сделку, не оставит его с этими проблемами один на один. На словах, конечно, все риелторы обещают своим клиентам, что «в случае чего» такая поддержка будет обеспечена. Однако слова, как известно, к делу не пришьешь. Поэтому, как утверждают покупатели квартиры, нормальной практикой риелторской деятельности должна являться выдача риелторами своим клиентам письменных гарантий об их юридической защите.