Конец льготной ипотеки? Кто из россиян реально может рассчитывать на покупку своего жилья

Еще несколько лет назад ипотека в России продавалась как билет в нормальную жизнь. Квартира, ключи, новоселье, детская комната, семейные фотографии на фоне свежих обоев. Ну да, платить придется долго и много, но люди верили, что жилье реально купить.

Сегодня эта уверенность окончательно исчезла. Льготные программы становятся всё более адресными, банки — всё более осторожными, а заемщики — всё более растерянными. По оценке руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, при самом жестком сценарии реформы семейной ипотеки выдачи могут рухнуть еще на треть! Это означает минус триллион рублей финансирования жилищного строительства ежегодно.

Значит, для огромного числа семей квартира снова становится недоступной мечтой. Подробности — в материале MSK.RU.

Много лет российский рынок жилья жил на своеобразном допинге — льготной ипотеке. Фактически государство компенсировало часть процентной ставки, позволяя гражданам брать кредиты под 6–8%, когда рыночные ставки были существенно выше.

Результат оказался предсказуемым: люди массово побежали за квартирами, девелоперы как не в себя строили рекордными темпами, а цены на жилье росли практически без остановки. Но бесконечно такая порочная схема существовать не могла.

Сейчас обсуждается новая конфигурация семейной ипотеки. Один из вариантов предполагает почти революционный подход: ставка будет зависеть от количества детей.

Генеральный директор ипотечного брокера INFULL Андрей Креер считает, что повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком станет серьезным барьером, который вытеснит с рынка целые категории заемщиков.

По словам эксперта, рынок уже столкнулся с ужесточением требований банков, более длительным рассмотрением заявок и тщательной проверкой доходов. Если новые ограничения будут приняты, снижение выдач на 20–30% станет практически неизбежным.

Фактически государство отказывается от модели массовой льготной ипотеки и переходит к точечной поддержке отдельных категорий граждан. В первую очередь — многодетных.

На фоне роста ставок всё чаще обсуждается вопрос, какую ипотечную нагрузку вообще можно считать безопасной. В Госдуме недавно назвали ориентиром уровень около 30% дохода семьи. Если на кредит уходит больше 40%, нагрузка считается тяжелой. Если около половины доходов — возникают серьезные финансовые риски.

Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает такой подход вполне разумным: «Ипотека — это долгий кредит, и семья должна сохранять запас прочности не только на текущие расходы, но и на непредвиденные ситуации: болезнь, потерю части дохода, рост расходов на детей, ремонт, аренду, коммунальные платежи».

По его словам, когда на ипотеку начинает уходить более 40% дохода, семейный бюджет становится крайне уязвимым. А вот когда за ипотеку приходится отдавать больше половины дохода, «семья фактически начинает жить в режиме постоянного финансового напряжения», говорит Лазовский.

Особенно остро эта проблема проявляется сейчас, когда рыночные ставки находятся на уровне 17–20%. Даже относительно небольшой кредит при таких условиях превращается в серьезное ежемесячное обязательство.

Сегодня банки всё больше внимания уделяют показателю долговой нагрузки (ПДН) — соотношение ежемесячных платежей по кредитам к доходу заемщика. Как объясняет директор по развитию финансовых продуктов в «Сравни» Магомед Гамзаев, стандартным считается уровень нагрузки до 30%: «Это комфортная зона, когда банк легко одобряет кредит, потому что ежемесячный платеж составляет до 30% от официального дохода заемщика».

В такой ситуации у семьи остается большая часть доходов на повседневные расходы. Однако существует и предельная зона — 40–50%. При этом любая неприятность — потеря работы, болезнь (или, не дай бог, инвалидность), непредвиденные траты — сразу ведет к просрочкам. Поэтому одобрение банка вовсе не означает, что кредит будет комфортным для семьи.

Гамзаев советует ориентироваться не на максимальную сумму, которую готов выдать банк, а на ту, которую семья сможет выплачивать даже при снижении доходов примерно на 20%.

Впрочем, эксперты предупреждают: универсального правила для всех не существует. Основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик обращает внимание на то, что одинаковая долговая нагрузка может иметь совершенно разное значение для разных семей.

«50% от дохода в 50 тысяч рублей и 50% от дохода в 500 тысяч рублей — это принципиально разные жизненные ситуации», — говорит Зубик.

Если после ипотечного платежа у семьи остается 25 тысяч рублей на все расходы, любой форс-мажор может разрушить бюджет. Совсем другое дело, когда после выплаты кредита остаются сотни тысяч рублей. Поэтому, по мнению Зубика, необходимо учитывать не только процент нагрузки, но и стабильность доходов, наличие детей, другие кредиты и финансовую подушку безопасности.

Как бы то ни было, рассчитывать на быстрое возвращение сверхдоступной ипотеки (к которой все привыкли в нулевые годы) не приходится. По оценке Андрея Креера, более сбалансированные рыночные ставки на уровне 11–13% могут вернуться не раньше 2027 года. До этого времени рынок, скорее всего, будет жить в условиях высокой стоимости кредитов и сниженного спроса. Вопрос: излечатся ли девелоперы от жадности и снизят ли цены?!