Крах валютной ипотеки и ЖК с налетом Европы: что было с недвижимостью в шаге от ковидной эпохи

Воспрянув от мирового финансового кризиса, рынок недвижимости понемногу пришел в себя. Но ненадолго. В 2014-м по нему, как и по всему бизнесу в России, больно ударили санкции и скачок доллара. Застройщики пострадали от ограничения доступа к иностранным капиталам, покупатели попали под каток растущих цен и валютной ипотеки. В то же время города буйно росли вширь и вверх, а низкий спрос на квадратные метры резко менялся на повышенный. О трендах и парадоксах последней доковидной шестилетки — в новом выпуске нашего ретроспективного проекта «Архитектура перемен».

Как двигался рынок от крымских событий до эскроу-счетов

Чем запомнился в истории 2014 год? На фоне ситуации в Украине полуостров Крым вышел из ее состава и официально стал частью Российской Федерации. Для нашей страны такие изменения границ обернулись санкциями от других государств. Уже зимой стало ясно — российская экономика никогда не будет прежней. Доллар и евро выросли почти в два раза, цены на импортные товары поднимались, а рублевые накопления обычных граждан вот-вот должны были обесцениться. Началась массовая скупка электроники, бытовой техники, гаджетов и авто. И не только.

— Когда в 2014 году курс доллара рванул с 30 до 60 рублей, в наших офисах выстроились очереди. Люди конвертировали сбережения в ту валюту, которая точно не обесценится, — в недвижимость, — вспоминает генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Владимир Крицкий.

Для рынка жилья эти события не могли пройти бесследно. Предприимчивые владельцы квадратных метров стремились заработать на повышенном спросе у желающих вложиться в покупку квартиры. Первыми взвинтили прайс столичные города: Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Казань. Именно оттуда пошла волна оценивания своей жилплощади в валюте. Именно там начали выставлять цену на недвижимость в долларах и евро, чтобы остаться в плюсе от растущего не по дням, а по часам курса. Но покупать жилье на таких условиях никто не хотел — ни в столицах, ни в провинциях.

— В обычное время на нашем рынке было представлено около 11 тысяч квартир. В 2014 их число подскочило в два раза, — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Ремесленникъ» в Красноярске Вячеслав Мельников, — Стандартная «двушка» в 50–54 квадрата — самая ходовая недвижимость с точки ликвидности, на расширение и на разъезд, продавалась за 3,5 миллиона. А с января 2015 года мы не могли продать ее и за 3 миллиона. Причем это новое жилье, только что построенное. Реализовать удалось кое-как, за 2,9 миллиона. О чем говорит эта история? Цены уже тогда были подвержены раздуванию.

В итоге рынок рушился, как и планы владельцев поднять легкие деньги на кризисе. По оценкам экспертов, цены смогли выровняться только в наши дни — к осени 2021. Но даже в тот сложный момент отрасль выстояла — ее внезапно поддержало государство

— Когда приток иностранного капитала начал сжиматься и оборот на рынке сильно упал, застройщики не могли получать деньги из открытых источников. У строителей возникали проблемы. Именно тогда государство решило минимизировать ипотеку: чем больше возможности у гражданина покупать, тем больше он будет выбирать, — поясняет эксперт в банковском секторе из Тюмени Валерий Шарипов.

Казалось бы, оптимальное для всех сторон решение, но сработало оно не сразу. Как вспоминает Михаил Иванов, генеральный директор Нижегородской девелоперской компании, покупатели не знали, как кризис отразится на макроэкономической ситуации, и чего в целом ждать от этой ситуации. А главным образом боялись вкладываться в недвижимость из-за появления большого количества обманутых дольщиков.

— На фоне снижения ипотеки появилось много недобросовестных застройщиков, поэтому вынужденным шагом стало появление эскроу-счетов. Правительство выбрало 60 банков, которые ввели эскроу-счета, этот проект начал работать, — добавляет Валерий Шарипов.

Нововведение уже заметно повлияло на рынок. Как говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева, закон об эскроу-счетах стал не только защитным механизмов для застройщиков и покупателей, но и сформировал новую структуру: часть строительных компаний не смогла продолжать свою деятельность, доли на рынке перераспределились, и в ближайшие годы этот процесс будет только продолжаться.

Валютная ипотека: из дара в проклятье

2014–2020 годы — период серьезного замедления экономики. Это не могло не отразиться на реальном благосостоянии граждан — доходы стали снижаться. Если говорить о тех, кто уже был в «ипотечных» отношениях, то обвал рубля коснулся в первую очередь обладателей ипотеки валютной. Особенно в столицах.

— В Москве валютная ипотека больше использовалась, потому что многие в международных компаниях в валюте получали зарплату, а ставка была ниже. Как обычно, экономическая грамотность населения оказалась такая, что оно само себе создало проблемы, — говорит управляющий компанией «Жилфонд» в Новосибирске Александр Чернокульский.

Впрочем, в том же Новосибирске такие случаи не были редкими. Своей историей поделилась жительница Новосибирска Ирина Морозова (имя изменено. — Прим. ред.). Она купила «вторичку» в мае 2014 года: первоначальный взнос в один миллион внесла из своего бюджета, еще четыре миллиона взяла в банке на 10 лет. По курсу того времени сумма составила около 110 тысяч долларов.

— Я рассчитывала только на свой доход и по нему я на рублевую ипотеку не проходила, потому что ставка выше. Валютная ипотека на тот момент была под 9%, а ежемесячный платеж — 1 тысяча долларов в месяц, или около 36 тысяч рублей. Сумма составляла треть моего дохода. Потом курс увеличился, а платеж остался прежним. Только в пересчете на рубли составил уже 70000 рублей — три четверти дохода, — делится собеседница.

Похожая ситуация произошла с заемщиком из Новосибирска Евгением Петровым (имя изменено. — Прим. ред.). Мужчина еще в 2007 году оформил ипотеку в швейцарских франках — тогда ставка в этой валюте составляла смешные 7,4%.

— Сумма кредита была 1,5 миллиона рублей, или 71 тысяча франков. Я семь лет исправно погашал ежемесячный платеж в 12 тысяч рублей — половину своего дохода. Но в 2014-м платеж составил уже 39 тысяч рублей в месяц. Это почти в два раза превышало весь мой доход. Вскоре я накопил задолженность в 2,3 миллиона рублей, при том что стоимость квартиры была всего 2 миллиона, — жалуется Евгений.

Многие столкнулись с одними и теми же проблемами. Сегодня вносили платеж, а завтра оставались должны банку, потому что пока деньги шли, курс менялся. Рефинансирование обходилось дорого, набегали просрочки, копились заявления в разных инстанциях.

Ипотеку рубль бережет

Рублевая ипотека держалась лучше, хоть и заметно подорожала: если еще в середине 2014-го ставка достигла хороших 7% в среднем по стране, то к концу года поднялась до 16–21%. Впрочем, интерес к ней не иссякал.

— Понятно, что возможности покупателей стали уменьшаться. Уровень ставок был высоким, при не растущих доходах люди отлично понимали, что тянуть такие ипотеки им будет сложно. Но с другой стороны, жизнь продолжалась. Кризис кризисом, но от себя не убежишь, поэтому люди искали какие-то возможности и заключали кредитные договоры, — вспоминает доцент УрГЭУ-СИНХ, кандидат экономических наук Константин Юрченко.

Как отмечает заместитель гендиректора компании «АРЕВЕРА-недвижимость» Ирина Томаровская из Красноярска, в регионах ситуация стабилизировалась уже в 2015 году: ставки падали по чуть-чуть и постепенно пришли к 12–13,5%. В то же время правительство объявило о запуске той самой программы ипотеки с государственной поддержкой.

— Это очень серьезно повлияло на положительную динамику продаж на рынке. Начался отличный период во всех отношениях: московские девелоперы пошли в регионы, региональные компании окрепли, у них появился хороший капитал, они его начали вкладывать в дело, появились миллиардные обороты, — объясняет директор компании «Маркетинг-Консультант», автор серии книг «Библиотека девелопера» Сергей Разуваев.

Первая программа государственной ипотеки распространялась на 2016 год и подразумевала выдачу займов на покупку жилья в новостройках не выше 12%. В дальнейшем государство запустило еще несколько льготных программ, рассчитанные на разные категории населения. Так, 2018 году заработала программа семейной ипотеки под 6%. Ею могли (и, кстати, до сих пор могут) воспользоваться семьи, где с 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок. Появились проекты с государственным субсидированием, которые имели географическую привязку. Например, дальневосточная ипотека: по ней с 2019 года семьи могут взять кредит под 2% на территории всего Дальневосточного округа.

ЖК как искусство: что строили с 2014 по 2020

Несмотря на все посткризисные тяготы, застройщики стремились не просто возводить квадратные метры, а делать это красиво. Не дорого-богато, а небанально и оправданно, вписывая проекты в облик города.

— В 2014 году в работу включились архитектурные бюро. Сперва московские, потом и региональные. Они начали делать интересную архитектуру. Считаю, что в каких-то аспектах мы даже Европу-матушку уже опередили. Но там высокая плотность, и здравый смысл девелоперов не дает ее увеличивать. А у нас они, бывает, его теряют, и могут построить 50 000 квадратов жилья на 1 гектар. А потом назвать это «апартаменты». При всём этом хорошая плотность не должна превышать 12 500 квадратных метров на 1 гектар, — анализирует ситуацию Сергей Разуваев.

Более изысканной стала архитектура в регионах. При создании фасадов стали использовать дорогие решения: стекло, панорамные окна, клинкерную плитку, керамику, стилизацию под исторический облик. Изменилась также и высотность зданий. Например, в Нижнем Новгороде строятся жилые дома максимальной высотностью в 25 этажей. В Самаре ЖК тоже подросли — практически все стали выше 20 этажей, но всё чаще такие проекты стали вызывать раздражение горожан. Им стало сложнее проходить общественные слушания.

— Огромные жилые новостройки, появившиеся в предыдущем периоде, продолжили свое развитие с повышением этажности и плотности. Задержавшиеся на старте «Новая Самара» и «Волгарь» малоэтажную фазу миновали. «Южный город» начал набирать высотность со второй очереди строительства, а «Кошелев» — только к началу 20-х. Продолжилось крупное экстенсивное освоение периферийных территорий, — отмечает главный архитектор компании «Волгатрансстрой-проект» Дмитрий Орлов.

В Омске в этот период особенно преобразилось левобережье: там появился новый район Кузьминки, был достроен микрорайон Волна, активно возводились многоэтажки в районе метромоста. На правом берегу Иртыша появились микрорайоны Изумрудный берег и Серебряный берег.

— Заметно, что дома устремились ввысь, можно отметить высокую степень остекления фасадов и современную отделку, но в целом, кардинально отличающегося по внешним характеристикам формата на рынке пока не появилось, — говорит директор агентства недвижимости «Маяк» в Омске Елена Щербина.

Тренд заявил о себе даже в тех точках страны, где, по словам специалистов, нет градостроительной концепции как таковой.

— В Челябинске обычно что хотят, то и строят, это касается всех периодов времени. Но есть штучные дома, которые чем-то выделяются на общем фоне. Самый яркий пример — Fenix De Luxe на Цвиллинга, 57а. Пожалуй, только в последнее десятилетие в городе появились застройщики, которые думают о комфорте своих покупателей. Они возводят целые жилые комплексы без типовых панелек — например, «Александровский» и «Ньютон», — рассуждает руководитель агентства недвижимости «ДомИНВЕСТ» Лев Шпайзман.

В этот период действительно пересмотрели не только архитектуру домов, но и формирование прилегающих локаций. Если раньше авторы проектов могли ограничиться детской площадкой во дворе, то сейчас продумывается ландшафтный дизайн, озеленение, создаются оригинальные малые архитектурные формы.

— Для каждого проекта архитекторы стали разрабатывать мастер-план, который определяет долгосрочную стратегию развития, — поясняет руководитель архитектурной мастерской «Брусника» Сергей Тимофеев, — Застройки стали сомасштабны человеку: появилась переменная этажность, и секции разной высоты позволили впустить во дворы свет, здания не «давят». Добавляет человечности двор без машин, отсутствие порогов и лестниц при входе в подъезд, теплый тамбур в подъезд.

Своеобразно сложилась ситуация в Архангельске. Как рассказывает представитель отрасли, бывший главный архитектор Архангельской области Дмитрий Яскорский, в городе появились очень странные дома.

— Я не знаю, кто их проектировал, но архитектуры в этих домах нет никакой — ни пропорций, ни форм, — замечает архитектор, — Два удивительных дома появились в Соломбале: это «кубики» из красного кирпича, с маленькими балкончиками, окошками, без техподполья, без технического этажа — новые хрущевки. На Новгородском проспекте тоже вырос чудовищный по архитектуре дом. Но появилось и социальное жилье в округе Майская горка. Это как раз нормальные дома, здесь никаких проблем нет. Они отвечают всем минимальным стандартам, заложенным в строительных нормах и правилах.

Точечная застройка о себе заявляла всё реже. В некоторых регионах от нее отказались полностью.

— Город декларировал, что ее не будет. Люди ее воспринимают негативно. Это связано и с неудобствами во время строительства, острым вопросом парковок. Иногда при определенном компромиссе инвестора, при нормальной архитектуре, это можно решать. Но город должен развиваться. Проектировщики стали уходить от типовых вариантов и власти призывать смотреть на успешные кейсы Москвы, Санкт-Петербурга, — заявляет ярославский архитектор, заместитель директора проектной организации «Концептор» Илья Клягин.

В то же время архитекторы столкнулись с тем, что даже не самый смелый проект получается реализовать.

— Выросли цены на стройматериалы и себестоимость строительства, работать стало гораздо сложнее в силу того, что заказчики начали экономить вообще на всём. А проектировщики работают на основании исходных данных, которые предоставляют или не в полном объеме, или ненадлежащего качества. При получении разрешения на строительство все выясняется и проектировщиков пытаются в чем-то обвинить. Это тенденция последних лет десяти, — резюмирует архитектор из Перми Виктор Щипалкин.

Квартиры «под себя» и нетипичные решения

Каким был типичный «новосёл» в то время? Это семья, где два человека работали, могли накопить первоначальный взнос и гасили ипотеку в течение 5–10 лет. При этом многие уже успели посмотреть мир, увидеть другие сценарии жизни и впечатлиться решениями. которые до России еще не дошли. Появился запрос на нестандарт, и смелые застройщики рискнули на него отозваться.

— Это было время прогрессивных девелоперов, которые не боялись создавать что-то новое. Мы увидели, что зона рецепции и лобби может быть и в домах сегмента комфорт и эконом+. Ассортимент квартир стал разнообразным: от студий в 19 «квадратов» до двухуровневых квартир с двойным светом, гардеробными и мастер-спальнями. Появились система умного дома и приточная вентиляция в некоторых проектах, свои котельные, телеметрия, системы доочистки воды, — описывает генеральный директор агентства «SMART Недвижимость» Анастасия Поддубная в Екатеринбурге.

Региональная специфика тоже имела место. Так, Тюмень «ушла» от небольших квартир.

— Разрабатывались улучшенные типовые проекты, увеличивались площади. Однушки выросли до 40 квадратных метров, двухкомнатные — 60 квадратных метров. Застройщики стали презентовать свыше сотни планировочных решений, — рассказывает руководитель АН «Надежный выбор» Александр Бармин.

В Ярославле покупатели стабильно ориентировались на площадь кухни.

— Последний кризис 2014 года снизил площадь однокомнатных квартир до 35 квадратов, но не за счет кухонь. Из-за того, что весомая часть жизни людей проходит именно там, покупателям хотелось, чтобы кухни продолжали оставаться просторными. Площадь сокращали за счет подсобных помещений и комнат, — вспоминает начальник отдела продаж строительной компании «Светлояр» Оксана Кадацкая.

А в Красноярске покупатели во главу угла ставили всё же не комфорт и качество, а рамки бюджета.

— В общей массе выкупается всё жилье, подходящее под требование сначала ипотеки до 6 миллионов с господдержкой, сейчас — до 3 миллионов. И люди не смотрят ни на качество, ни на место расположения.Важны не площади, а то, на что хватает денег. Всегда есть потребность в красивом, не густонаселенном жилье, но будут жить там, где хватает денег, — уверена Ирина Томаровская из «АРЕВЕРА-недвижимость».

Что будет дальше?

Эксперты соглашаются, что несмотря на все сложности, это был очень плодотворный период: к началу 2020 жилье стало доступнее, банки лояльнее, государство оказывает поддержку, а материнский капитал принимают в качестве первоначального взноса.

Рынок рос, и всё бы, возможно, стало хорошо. Но случилось то, что случилось.

— Все думали, что экономика этого не переживет. Но государство приняло меры, чтобы стимулировать рынок недвижимости. Люди получили пониженную ставку — от 5%. Спрос вырос. Еще и в полную силу стали работать эскроу-счета. И всё это дало хороший толчок рынку, — убеждена руководитель челябинского офиса АН «Инженер» Ольга Павлова.

Чем обернулась для застройщиков и покупателей чума 20 года? Об этом — в следующем выпуске проекта.