Недвижимость-2014: рейтинг перемен

2014 год подготовил много сюрпризов в сфере недвижимости. Мы составили рейтинг самых впечатляющих изменений в законодательстве. Итак, в новый год – с новыми правилами.

В 2014 году россияне, проживающие в многоквартирных домах, будут сами скидываться на капремонт. Соответствующие изменения под занавес уходящего года были внесены в Жилищный кодекс РФ.

Впрочем, еще с 2012 года власти пообещали, что вскоре обслуживать собственные дома жильцам придется самостоятельно, различаться будут лишь способы оплаты. Если собственники жилья в многоквартирном доме выберут «принцип общего котла», то ежемесячно они должны вносить региональный целевой сбор (появится отдельная строка в квитанции по услугам ЖКХ). Ставку этого сбора субъекты определят сами, а платежи поступят в общий фонд, которым будет распоряжаться региональный оператор капремонта, и на ремонт каких домов направить средства, решать тоже ему.

Есть и второй вариант: граждане могут открыть в банке специальный счет, деньги с которого пойдут на ремонт конкретного дома. Решение об открытии счета должно приниматься жильцами на общем собрании, причем достаточно присутствия 2/3 собственников жилья.

Из деталей – из перечня обязательных работ по капремонту, проводимых за счет средств фонда капремонта, будет исключена установка коллективных приборов учета, утепление фасадов, а также переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую и устройство выходов на кровлю. При этом сохраняется право субъектов дополнить перечень возможных работ, в том числе исключенными.

Разрешено не включать в региональную программу капремонта здания, в которых меньше трех квартир, а также дома, износ основных конструкций в которых больше 70%. Не войдут в список ожидающих ремонта и дома, приведение в порядок которых обойдется дороже, чем определено нормативным правовым актом субъекта.

А вот за право открывать счета регионального оператора банки поборются в порядке конкурса. И далеко не все финансовые учреждения смогут поучаствовать в нем.

Для собственников жилья есть хорошая новость: с двух до шести месяцев увеличен срок, в течение которого люди смогут принять решение о способе формирования фонда капремонта. Также с четырех до восьми месяцев увеличен срок внесения средств. При этом субъекты могут определить свои временные рамки.

Во всей России «энергопайки» (в среднем – 70 кВт/ч в месяц) появятся с января 2014 года. Сам «паек» подешевеет, а вот потребление сверх нормы, по прогнозам, со временем подорожает в полтора-два раза. Платежи для населения, расходующего электроэнергию в пределах социальной нормы, при этом останутся на прежнем уровне или немного снизятся, а вот небережливым гражданам придется заплатить больше. На первом этапе введения пайка государство планирует держать эксперимент под контролем. Следить, чтобы 70% населения региона попадало в коридор социальной нормы, устанавливаемой местными властями. В первый год «сверхнормативный тариф» не должен быть выше обычной стоимости киловатт-часа больше чем на 30%. А затем тарифы доведут до экономически обоснованных, что предполагает сильное подорожание. В прогнозах экспертов Минэнерго фигурирует рост цен в полтора-три раза. Конкретная норма будет зависеть от нескольких факторов – типа населенного пункта, наличия в доме электроплиты, количества зарегистрированных в квартире. В регионах, где в пилотном порядке «энергопайки» уже были введены, ноу-хау энтузиазмов у местных жителей не вызвало.

Как ожидается, новый налог заменит действующие налог на имущество и земельный налог. Причем нововведение будет высчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта, которую приводят максимально близко к рыночной. Поэтому подмечено, что владельцам земли и жилья теперь придется заплатить в казну гораздо больше.

Высчитывать налог планируется, исходя из следующих расчетов:

• для жилых зданий и помещений – не более 0,1% кадастровой стоимости объекта;

• для нежилых зданий и помещений – до 0,5%;

• для земель под жилье, дачи и сельское хозяйство – до 0,3 % кадастровой стоимости участка;

• для земель под другие цели – до 1,5%.

Всем собственникам жилья полагается вычет в 20 кв. м на каждую квартиру, дом и дачу. Льготникам будет предоставлен вычет в 30 кв. м, с земли – в 1000 кв. м. Вычет можно получить только на одну квартиру или дачу и на один участок.

По расчетам ФНС, в среднем по России при ставке 0,1% налог составит 1466 рублей с квартиры ежегодно. К сравнению, в Москве при средней стоимости 1 кв. м около 160 тысяч рублей за квартиру площадью 55 кв. м придется заплатить 5 600 рублей в год. Согласно законопроекту, для владельцев жилья дороже 300 млн рублей региональные власти смогут повышать ставку до 1% стоимости жилья. Добавим, что в субъектах закон может быть введен до 2018 года, но они вправе начать уже в 2014 году.

С января заработали новые правила получения имущественного налогового вычета по ипотечным процентам и налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Кроме прочего, теперь оформить компенсацию части затрат, которая может доходить до 260 тысяч рублей, можно, не выходя из рабочего кабинета.

Теперь налоговый вычет можно получить с покупки или строительства квартир, домов, дач, комнат на сумму до 2 миллионов рублей. До сих пор вычет по НДФЛ в размере 13% предоставлялся только при покупке одного объекта и раз в жизни. И если квартира стоила меньше 2 миллионов рублей, то неиспользованный остаток вычета «сгорал».

Для вычета по новым правилам нужны два условия. Первое: официальное вступление в право собственности на жилое помещение после 1 января 2014 года – не раньше. Второе: если до этой даты гражданин ни разу не заявлял о получении имущественного вычета по другим объектам жилья.

Что касается ипотеки, вместе с общим вычетом в 2 миллиона рублей до сих пор можно было заявить вычет с суммы фактически уплаченных процентов по жилищному кредиту. И он был не ограничен. Но с 1 января 2014 года в отношении банковских процентов установлен лимит – 3 миллиона рублей. Предоставлять такой вычет будут всего один раз в отношении единственного объекта недвижимости вне зависимости от того, исчерпана эта трехмиллионная сумма или нет. Налоговый вычет по процентам за ипотеку предоставляется по мере их уплаты банку, то есть за каждый год отдельно.

Любопытно, что с этого года получать вычет можно будет у работодателей. Для этого достаточно налогового уведомления, которое необходимо представить по месту работы. При этом работодатель может применять вычет только в течение трех лет после покупки недвижимости, независимо от того, израсходуется вся сумма или нет.

С 2014 года застройщики не смогут привлекать средства граждан, не застраховав свою ответственность перед ними по банковской гарантии, коммерческого страхования или вступления в общество взаимного страхования. Такой закон вступил в силу с нового года.

Согласно ему, банк-поручитель застройщика должен иметь лицензию на осуществление банковских операций, работать не менее пяти лет, иметь зарегистрированный уставный капитал в сумме не менее 200 миллионов рублей, собственные средства в сумме не менее 1 миллиарда рублей, а также соблюдать нормативы, предусмотренные законодательством о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев.

В октябре 2013 года Всероссийский союз страховщиков разработал проект правил страхования гражданской ответственности застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств перед дольщиками и направил его на согласование в Службу Банка России по финансовым рынкам.

В начале февраля в 13 российских регионах начнется тестирование обязательного нотариального оформления сделок с жильем. В годовом эксперименте поучаствуют Челябинская область, Петербург, Хакасия, Адыгея, Астраханская, Вологодская, Курганская, Ленинградская, Свердловская, Ярославская и Новосибирская области, а также Краснодарский и Красноярский края.

Предполагается, что нотариусы будут полностью проверять юридическую чистоту сделок по покупке или продаже жилья. В частности, в электронном виде они будут запрашивать в Росреестре сведения о дееспособности граждан.

Обещается, что дополнительная работа правового и технического характера будет бесплатной. Клиентам придется оплатить только официально установленный процент.