Что будут строить через 10 лет?

В России отмечается строительный бум. В сентябре 2014 года в стране было построено 7,4 млн кв. м жилья, или 98 тыс. новых квартир. Это на 7,8% больше, чем было сдано в сентябре прошлого года, сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат). Но продается далеко не все. Какие форматы застройки считаются сегодня наиболее перспективными, а что с трудом приживается в России?

Создатели первых панельных домов надеялись, что массовая застройка типовым жильем будет практичной и красивой, но жизнь внесла свои коррективы, и спальные кварталы оказались безликими, мрачными и серыми.

«Сейчас массовое жилье – в силу действующих нормативов – достаточно одинаковое. Кроме того, есть огромное количество проблем с размещением парковочных мест, поскольку ранее – в 70-е годы, когда эти нормативы создавались, – такого количества автомобилей на семью не предусматривали, – говорит соучредитель архитектурного бюро UNK project Юлий Борисов (г. Москва). – Сейчас эту ситуацию пытаются исправить, но пока, к сожалению, не очень успешно».

Основным минусом новых удаленных районов региональных городов зачастую выступает недостаток объектов социально-бытовой инфраструктуры и не столь развитая транспортная инфраструктура. Пока районы не освоены, комфорт проживания не столь высок. Но, тем не менее, если цена квартир устраивает покупателей, они довольно активно интересуются подобными предложениями.

«Например, наша компания вела строительство жилых комплексов в городе Нижний Новгород, Волгоград и Краснодар. В Волгограде большой популярностью пользуются квартиры в жилых комплексах комфорт и эконом класса, при этом, если пару лет назад покупатели в основном хотели приобрести квартиры в современных монолитных жилых комплексах, то сейчас активно рассматривают и панельные дома, – утверждает директор по маркетингу ЗАО «Пересвет-Инвест» Ирина Кирсанова (г. Москва). – Есть в Волгограде и комплексы бизнес- и премиум-класса с системой «умный дом» – это престижные районы города, с интересной архитектурой, видом на Волгу, но цена подобных вариантов существенно выше, например в сегменте премиум были предложения и по 120 тыс. рублей за кв.м., бизнес – около 60 тыс. рублей за кв.м. В то же время эконом класс в не столь престижных районах стоит в среднем 35-48 тыс. рублей за квадратный метр».

Для покупателей важна площадь и планировка квартиры, месторасположение дома, наличие социально-бытовой инфраструктуры, которая желательно будет расположена на территории жилого комплекса, или на первых этажах зданий. Например, в центральных районах Волгограда не так много крупных площадок и есть небольшие жилые комплексы по индивидуальным архитектурным проектам, с объектами инфраструктуры на первых этажах, где можно разместить и детские сады.

По-прежнему пользуются популярностью квартиры с отделкой, но не столь высокие по цене. Интересны предложения квартир оптимальных по площади, но в то же время покупатели предпочитают кухню больше 6 кв.м. даже если общая площадь квартиры небольшая – 32-33 кв.м. Популярны небольшие двухкомнатные квартиры – 46-49 кв.м. Не меньшей популярностью пользуются и квартиры-студии – их часто приобретают в качестве первого жилья молодые семьи или родители для своих повзрослевших детей.

Эксперты сходятся во мнениях, что проекты типовой массовой застройки эконом класса в ближайшее время будут довольно успешно реализовываться. Современные застройщики по большей части к архитектурным изыскам в экономичном сегменте относятся как к излишеству, ведь чем больше внимания уделяется внешнему виду объекта, тем выше получается цена квадратного метра. Сосредотачиваться девелоперы предпочитают на потребительских характеристиках жилья.

«Уже есть позитивные изменения: например, отказ от применения устаревших серий панельного домостроения. Многие серии модернизированы (ТА-714-001, например, РД-17.04), в результате чего типовое жилье получает улучшенные потребительские характеристики (увеличенные кухни, выбор планировок), разнообразные фасады, сокращаются теплопотери», – считает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова (г. Москва).

Данные проекты нельзя назвать невостребованными или устаревшими. Сейчас многие крупные российские города активно застраиваются, и осваиваются удаленные районы, где в основном и ведется комплексная застройка, в том числе и панельная. Также стоит отметить, что в последнее время на первом месте у покупателей при рассмотрении вариантов в новостройках выступает цена предложения, а это в основном и есть панельные дома.

«В ближайшем будущем жилье станет более экономичным в плане его реализации, появятся парковки (как под зданиями, так и на первых этажах), упростятся нормативы и уменьшится количество ограничений по инсоляции помещений. То есть это будет жилье, которое можно увидеть уже сейчас в Голландии, Италии, Испании и во всей Европе», – подчеркивает Юлий Борисов.

По мнению управляющего директора ярославского филиала ГК «КОРТРОС» Василия Фетисова, нынешнюю тенденцию можно охарактеризовать коротко: дайте больше за те же деньги. В связи с такими требованиями каждый следующий жилой дом или комплекс застройщики стараются сделать лучше, например, предложить больше машиномест на наземной парковке, повысить энергоэффективность стен, установить более качественные детские игровые площадки. Как результат – в предложении и объеме сделок расширяется доля жилья класса «Комфорт» и «Средний».

Сегодня покупатель уже не готов «брать что дают», а с каждым годом становится все более требовательным. Сейчас большое внимание уделяется среде обитания. «Современный покупатель недвижимости довольно требователен, и при выборе жилого комплекса определяющую роль часто играет его обеспеченность социальной и коммерческой инфраструктурой», – уверен Константин Филипишин.

Современный жилой комплекс должен предложить не только и не столько стены – сколько атмосферу. Если раньше «клубность» была присуща только элитному жилью, то сегодня сообщества жильцов создаются и в крупных кварталах. «В целом покупателей привлекает комплексный подход к застройке, в котором учтены и проработаны все детали: от конфигурации коридора в квартире, где можно удобно разместить шкаф-купе, до подъездных дорог и благоустройства, – считает Василий Фетисов. – Помимо стандартных критериев, таких как расположение дома, стоимость квадратного метра, надежность застройщика, людей интересует возможность выбора степени отделки, наличие спортивной и образовательной инфраструктуры в шаговой доступности и другое».

Сейчас для покупателей на первое место выходит цена предложения. Нестабильная экономическая ситуация существенно влияет на спрос. Также в регионах популярны ипотечные программы, на долю которых приходится около 60-70 % покупок.

«Что касается квартир, то сегодня потребители стремятся не переплачивать за лишние метры – так, слишком просторные квартиры популярностью не пользуются. Иногда это приводит к тому, что застройщики меняют квартирографию в проекте: например, большие двушки перепланировывают в однушки, и так далее, – поясняет Ирина Доброхотова. – Также самих покупателей жилья интересует возможность перепланировки, поэтому есть спрос на квартиры-«трансформеры» и вообще на квартиры свободной планировки».

В luxury-сегменте также происходит уменьшение площади лота, а, следовательно, и его стоимости. «Если раньше пользовались спросом большие и просторные квартиры, то теперь покупатели все чаще склоняются к более скромному по габаритам жилью», – рассказывает Юлий Борисов.

По данным архитектурного бюро UNK project, покупатели жилья эконом-класса в ближнем Подмосковье хотят в первую очередь увидеть достроенный дом, и во вторую – заплатить минимальную стоимость. Если же говорить о бизнес-классе, то у покупателей этого сегмента появляются требования относительно качественно продуманной инфраструктуры с максимально возможным количеством сервисов и удобств, а также обеспечения безопасности, наличия близко расположенного паркинга, добротно оформленных мест общего пользования с помещениями для хранения велосипедов и колясок, и возможности использования современных инженерных систем. В сегменте премиум-класса главным критерием, определяющим его ценность, является его месторасположение. Далее – это качественная архитектура от мировых или отечественных звезд, продуманная концепция здания, начиная от облика, названия, благоустройства и заканчивая последними новинками в инженерии, обеспечением безопасности и дополнительными услугами.

В Европе можно увидеть много различных типов жилья: таунхаусы, апартаменты, лофты, дуплексы, студии, пентхаусы. В течение двух лет в Москве активно развивается сектор апартаментов и лофтов. «За последние два года стали более востребованы квартиры с отделкой от застройщика под ключ. Сформировался спрос на апартаменты: формат стал понятен покупателю, – считает Ирина Доброхотова. – Будущее, конечно, за зеленым строительством. Через 5-10 лет однозначно наберут популярность инновации в строительстве, при этом не отягощающие бюджет покупателя».

В регионах, которые изначально славились в том числе и как промышленные центры (Екатеринбург, Санкт-Петербург, Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Пермь), начинают развиваться лофт-проекты – за счет большого количества фабрик и заводов, которые переформатируются под жилые нужды либо под создание арт-пространств.

В Москве представлены все те же форматы недвижимости, что и в Европе, чего нельзя сказать о региональных рынках. У этого явления существует несколько причин. В первую очередь, это происходит не только в силу высокой регламентации нормативной базы, но и по причине инерционности мышления покупателей. И поскольку люди зачастую приобретают жилье с привлечением ипотеки, то такие форматы, как лофты и апартаменты, не относящиеся по классификации к жилым помещениям, не пользуются спросом у большинства клиентов.

«В целом по России люди весьма консервативны, – говорит руководитель NAI Becar Apartments Александр Самодуров. – Процесс вывода на рынок новых форматов получил наибольшее развитие в Москве, где покупатели проявляют значительный интерес к апартаментам и лофтам. Они на московском рынке жилья заняли около 30% от общего объема сделок».

«Развитие, действительно, отстает от западного, и это объяснимо. Москвичи больше путешествуют, имеют возможность познакомиться с новыми форматами жилья за рубежом, затем возникает желание создать подобную атмосферу у себя дома – так возник спрос на лофты, мансарды, – уверена Ирина Доброхотова. – Регионы больше направлены на то, чтобы развиваться «внутри себя».

Кроме того, все-таки уровень зарплат в большинстве регионов намного ниже, соответственно, ниже покупательская способность: подавляющее большинство семей стремится купить хотя бы типовую квартиру. «Каждый рынок специфичен и проходит свои стадии развития. Если в Москве апартаменты практически сравнялись по объему предложения с жилым сегментом, то в Ярославле комплексы такого типа жилья можно пересчитать по пальцам, и даже в долгосрочной перспективе их доля будет минимальной, – комментирует региональный аспект Василий Фетисов. – Это происходит от того, что ярославские власти никак не ограничивают строительство жилья, а наоборот, всячески способствуют его росту, в отличие от столицы, где принято стратегическое решение ограничивать возведение жилья в пользу сооружения дорожной инфраструктуры. Таунхаусы, дуплексы в Ярославле и Ярославской области строятся, но спрос на них минимален в силу сложившихся потребительских предпочтений».

Мультиформатные поселки комфорт класса активно строятся в Московской области. Данные предложения привлекают покупателей широким выбором вариантов по адекватной цене. Здесь представлены и малоэтажные дома с небольшими квартирами-студиями, квартирами на первом этаже с участком , с террасой, или мансардой, здесь же ведется строительство таухаусов и даже небольших коттеджей.