Хрущевки превращают в элитные «табуретки»

Старые пятиэтажки, которыми наполнены российские города, могут превратить в жилье повышенной комфортности. В прошлом году в Москве презентовали новый способ реконструкции старого жилфонда. По словам экспертов, после нее дом может простоять до 150 лет. Что представляет собой «табуретка под столом», подойдет ли столичная программа регионам и почему капремонт бесполезен в отношении пятиэтажек? Ответы на эти вопросы дают эксперты нашего сайта.

В Москве за очистку улиц от устаревших пятиэтажек, хрущевок и брежневок с крохотными квартирами и неудобными планировками взялись давно. Большую часть домов сносили целыми кварталами, освобождая земли под новые микрорайоны. По данным департамента градостроительной политики Москвы, в 2016 году программу по освобождению города от старого жилфонда завершат – уберут оставшиеся в столице 212 пятиэтажек. Еще несколько сотен подобных зданий не тронут – их решено реконструировать, повысив комфортность жилья.

К сносимым сериям пятиэтажных жилых домов относятся: К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300. Эти дома строились в 60-х годах прошлого века в качестве временного жилья для расселения коммуналок. При возведении использовали тонкие панельные блоки, которые давали плохую тепло- и звукоизоляцию. В середине 80-х их должны были разобрать, а жителям предоставить нормальное, уже постоянное жилье. Но этого не произошло.

В начале 2000-х состоялись первые пилотные проекты реновации старых пятиэтажек. Дом расселяли, капитально ремонтировали и надстраивали к нему один, два или более дополнительных этажа. Квартиры в них продавались по цене новостройки. Эксперты уверены: строителю такая реконструкция выгоднее, чем стройка с нуля, она позволяет сэкономить до трети бюджета. «По моему проекту в 2002 году в Москве был реконструирован пятисекционный панельный жилой дом, – рассказал нашему сайту гендиректор "Архитектурной мастерской Кротова А.В." Алексей Кротов. – Количество этажей увеличили с пяти до девяти, а общую площадь – более чем в два раза. После реконструкции мы получили современный дом с красивым фасадом и удобными планировками. Исправили недостатки старой хрущевки: в новых квартирах нет смежных комнат и маленьких кухонь». С подобными проектами архитекторы вышли и за пределы Москвы. В Подмосковье, Пензе и Калуге реконструировать собираются уже не точечно, а целыми кварталами и микрорайонами.

В прошлом году москвичи представили другой способ реконструкции старого здания. В народе он получил забавное прозвище «табуретка под столом». Технология более сложная, нежели обычная надстройка: вокруг старого здания сооружаются опоры, на которые и будут опираться возводимые дополнительные этажи. Между старым и новым жилфондом «прослойка» – технический этаж. Количество дополнительных жилых этажей при этом может быть практически любым – зависит это от прочности опор, а не от фундамента и стен старого здания, как при первой технологии.

В 60-е годы 20 века построено 250 млн квадратных метров жилья. На сегодняшний день это 7% от всего жилфонда страны, где проживают 14% всего населения.

Проект уже опробовали на практике. Первым «домом-табуреткой» стала панельная хрущевка в Северном административном округе по улице Мишина. Перед реконструкцией старое здание отремонтировали: установили лифты, заменили окна, внутренние сети и утеплили стены. К тому же никому из жильцов не пришлось покидать насиженных мест – все работы велись без отселения владельцев квартир. А некоторым из них даже предложили стать пайщиками надстройки. Новые квартиры в собственность они получили по себестоимости, а продали по рыночным ценам. Как рассказал в интервью «Российской газете» председатель ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, сначала в эксперименте участвовали только жильцы бывшей хрущевки. Но дополнительные квартиры быстро расхватали – в среднем покупатели заплатили по 15 млн рублей за объект.

Московские градостроители отыскали в столице еще порядка 400 объектов, на которых можно продолжить эксперимент. Осталось убедить жильцов в необходимости превратить дома в «табуретки».

Повышенный спрос на подобные объекты не удивляет аналитиков рынка недвижимости. На фоне ветшающих хрущевок реконструированный дом выглядит более привлекательно, в том числе и из-за более удобных планировок в надстроенных квартирах. «Потребительские предпочтения существенно изменились в последние годы, – рассказывает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Екатерина Артемова. – Например, приемлемая площадь кухни начинается уже с 10-12 квадратных метров, а не с 5-6 квадратов, как это было в советское время. Реконструированный дом найдет своего покупателя, но при условии, что квартиры будут продаваться не дороже, чем на 5-10%, в сравнении с аналогичными предложениями рынка».

опр

Риелтор отметила также, что помимо реконструкции старого здания не стоит забывать и о благоустройстве прилегающей к нему территории. Надстройка дополнительных этажей, по словам Екатерины Артемовой, существенно увеличивает нагрузку на социальную и транспортную инфраструктуру. «В первую очередь жители столкнутся с проблемой парковки, так как по существующим во время строительства хрущевок нормам не требовалось такого количества машино-мест во дворах, какое требуется современному человеку», – уточнила эксперт.

В российских городах, даже крупных, к реконструкции пятиэтажек относятся прохладно. «Не самый старый жилфонд, у нас еще деревянные бараки есть», – вздыхали некоторые эксперты, к которым обратились мы за комментарием. Как правило, совсем аварийные здания предпочитают сразу расселять и сносить. Реконструкции пятиэтажек проходят, но точечно. Это скорее единичные случаи, нежели правило борьбы с изношенными квадратами. В Екатеринбурге, Перми, Челябинске и других городах были опробованы пилотные проекты реконструкции по первой схеме, но массовым процесс не стал.

Решение о реконструкции дома принимают его жильцы – собственники квартир. Если вы намерены искать инвестора, для начала стоит создать ТСЖ. Чтобы получить разрешение на реконструкцию хрущевки, по новым правилам потребуется согласие всех 100% жильцов.

Региональные девелоперы, по словам экспертов, не видят в реконструкции особой выгоды – им прощу выйти с экскаватором в чистое поле. Да и жители в регионах не столь инициативны, как в столице. «По новым правилам для реконструкции необходимо получить согласие от 100% собственников хрущевок, – рассказывает челябинский архитектор Сергей Кузнецов. – А у многих сегодня евроремонт, который при замене коммуникаций и сетей неизбежно пострадает. Можно годами ходить по квартирам с уговорами, но люди просто не хотят связываться с реконструкцией. Расселять? Старый жилфонд располагается, как правило, в центральных частях городов. Кто захочет оттуда переехать на окраину? Инвесторы же в подобных проектах также оказываются на грани окупаемости».

По словам архитектора, каждый проект реконструкции – штучный продукт с точки зрения проектирования. Необходимо учитывать особенности каждого дома отдельно, а это приводит к дополнительным тратам. К тому же не все старые дома можно реконструировать – необходима предварительная экспертиза фундамента и грунта под зданием. Стоит она несколько миллионов рублей, которые в случае отрицательного ответа никто строителям, конечно, не вернет.

Выход для жителей старых домов, которые при бережном отношении могут прослужить человеку до 150 лет, в регионах эксперты видят в своевременном капитальном ремонте. Загвоздка в том, что проводить его необходимо было каждые 25 лет. В отношении большей части хрущевок и брежневок пару капремонтов уже пропустили. «Первые работы следовало проводить в 90-е годы, но этого не смогли сделать – не было ни финансирования, ни технических средств для его реализации, – поддерживает коллегу Алексей Кротов. – Сейчас уже пора запускать вторую волну массовых ремонтов, а это уже нецелесообразно».