«Посылали два запроса, отказали без вопросов»: как кризис повлиял на рынок ипотеки в России

На фоне экономической стагнации и рисков инфляции из-за последствий эпидемии коронавируса и снижения цен на нефть российский ипотечный рынок может оказаться под давлением на срок от нескольких месяцев до года. Одним из последствий ипотечного и общего экономического кризиса стало ужесточение банками мер оценки благонадежности заемщиков. С помощью экс-управляющего новосибирским отделением банка «Глобэкс» Василия Ожередова мы рассмотрели варианты дальнейшего развития событий и порассуждали, стоит ли сегодня брать ипотеку.

Массовая доступность и раздутый пузырь: как было до кризиса

Новейшую историю России можно буквально назвать эрой кредитов. Это касается и потребительских займов, и ипотеки. Их доступность год от года росла несоизмеримо с развитием экономики, а в случаях ее стагнации — даже в обратной геометрической прогрессии. В 2018 году займы населению от банков выросли чуть более чем на 22%, а в начале прошлого года объем кредитного портфеля превысил 15 триллионов рублей.

Чересчур быстрые темпы роста рынка кредитов год назад признали и Центробанк, и правительство страны. Об этом говорят, например, принятые 1 июля 2019 года ограничения в потребительском кредитовании. Ежедневную ставку по займам ограничили на уровне 1%. Также был снижен максимальный размер выплат, который кредитор может требовать с заемщика.

Таким образом, угроза надувания кредитного пузыря, большую долю в котором составляет ипотека, стала осязаемой задолго до нынешнего кризиса. Колумнист журнала N1 Василий Ожередов, более двадцати лет проработавший управляющим в нескольких новосибирских банках, объясняет, как кризис усугубил ситуацию с ипотечными займами:

— В сложившихся обстоятельствах был лишь один исход: как в любой другой стране и в любых других сферах экономики, раздувающийся пузырь обязательно должен был лопнуть. Поэтому ипотечный кризис абсолютно точно накрыл бы нас, и нынешняя ситуация просто ускорила этот крах.

Как считает эксперт, кризис в ипотечной сфере по ряду причин был неминуем. Во-первых, за последние годы круг людей, которым выдавали кредиты на недвижимость, значительно расширился. То есть темпы выдачи ипотеки были чересчур высокими, а объемы — большими. Во-вторых, большой процент среди заемщиков составляли госслужащие. Банки считали их надежными клиентами со стабильным доходом, которые смогут исправно платить долгие годы. Но сегодня их, как и всех остальных, коснулся кризис. По данным Василия Ожередова, в этом сегменте сокращения коснулись уже около 10% сотрудников.

Вторым по объему ипотечного кредитования и самым важным в раздувании пузыря стал так называемый третий класс — прекариат. Это люди с нестабильными доходами, фрилансеры, готовые работать на худших, чем штатный персонал, условиях. Оформляя ипотеку, эта группа населения создала неустойчивость общего кредитного портфеля.

— В-третьих, раньше, при относительно благоприятной экономической ситуации, банки закрывали глаза на доходы заемщика: сугубо для проформы в справках они нередко «дорисовывались» до установленных стандартов. При этом мог учитываться как левый доход заемщика, так и просто цифры из воздуха. Сейчас ситуация кардинально изменилась, — подводит итог Василий Ожередов.

Ставки снижаются, требования растут: что изменилось сейчас

Изменения в условиях выдачи ипотеки начали происходить еще за месяц до введения в России всеобщего режима самоизоляции. В начале марта крупные банки стали резко повышать ставки по жилищным кредитам. Причем они применялись и к новым, и к ранее одобренным заявкам, по которым еще не были подписаны кредитные договоры. Банкиры объяснили это нестабильной ситуацией на мировых фондовых рынках.

До режима изоляции банки в этом году выдали россиянам около 600 миллиардов рублей кредитных денег. Вкупе с падением доходов населения (за время карантина почти половина россиян частично или полностью потеряли заработок) такой объем долгов стал угрожать волной неплатежей. Чтобы снизить риски, банкиры решили выдавать ссуды клиентам только с надежной кредитной историей.

В итоге уже через месяц после мартовского повышения ставок российские банки ужесточили требования к заемщикам. По данным отчета Национального бюро кредитных историй (НБКИ), уровень одобрения кредитных заявок в апреле рухнул почти вдвое по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года.

— Сейчас есть всем известный список отраслей, которые наиболее подверглись кризису в связи с последствиями эпидемии коронавируса: туризм, общепит, маркетинг — в общем, сферы услуг. Их работники сегодня, разумеется, не смогут претендовать на ипотечный кредит — люди потеряли работу или большую часть дохода, и у них в принципе нет возможности платить ежемесячный кредит, — полагает Василий Ожередов.

Также эксперт поделился своим взглядом на принимаемые банками меры и то, как они влияют на ситуацию с ипотечным кредитованием в целом:

— Банки начинают щепетильнее относиться к выдаче любых кредитов. В первую очередь сокращаются самые рискованные займы — потребительские. На втором месте — автокредиты. Но их и брать стали значительно меньше: рынок продаж автомобилей просто провалился на 50–70%. Что касается ипотеки, то пока она пострадала меньше. Объяснить это можно тем, что здесь потенциальных заемщиков, несмотря на вышеупомянутые манипуляции с цифрами, все-таки более тщательно проверяли. А число заявок на ипотеку обычно в разы уступает спросу на другие потребности.

Спад кредитования или поддержка заемщиков: возможные дальнейшие сценарии

Как уже было упомянуто выше, раздутый ипотечный пузырь лопнул бы в любом случае — хоть из-за коронакризиса, хоть из-за снижения цен на нефть. Но каковы его возможные последствия? Рейтинговое агентство «Эксперт РА» называет три возможных варианта развития ситуации на рынке ипотечного кредитования.

Наиболее вероятным в 2020 году сценарием агентство считает умеренно негативный: объем нового кредитования упадет на 10–12%, а ставки по займам вырастут до 10%; банки столкнутся со снижением платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике и роста цен, а поддержать заемщиков смогут ипотечные каникулы.

Второй — кризисный — сценарий агентства предполагает падение объема нового кредитования на 20–25% и приближение ипотечных ставок к 12%, что приведет к вмешательству государства и предложению льготных программ кредитования для широкого круга заемщиков. Но есть и третий, позитивный вариант: по нему объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2020 года вырастет на 10–15%, кредитная ставка составит около 8%, а средние ставки по рынку будут снижаться за счет госпрограмм до 2–5%.

Так как же быть, если потребность в новом жилье стоит остро, а в возможности взять ипотеку банки отказывают? Василий Ожередов советует затаиться:

— В любом кризисе всё движется по одинаковым шаблонам. Сейчас всем сторонам — и банкам, и потенциальным ипотечным заемщикам — необходимо просто подождать от трех месяцев до полугода. Первым нужно время, чтобы разобраться с действующим портфелем и понять, кто и в каких секторах «подорвался», а затем откалибровать свои кредитные программы. Что касается заемщиков — они смогут обдумать, действительно ли им сейчас надо ввязываться в ипотечные авантюры или есть другие варианты решить свой жилищный вопрос.

При принятии такого решения эксперт советует помнить и о рисках, связанных с долгостроями. Год назад, еще до кризиса, количество обманутых дольщиков было весьма и весьма большим. А в сегодняшних условиях вообще невозможно предугадать, выдержат ли строители кризисные шторма. А ведь эта проблема бьет сразу по обеим сторонам — и банкам, и людям, считает Ожередов.