Куда квартирам еще дорожать? Крупные российские банки вслед за Сбером требуют от строителей денег за ипотеку

Начало 2024 года ознаменовалось противостоянием титанов на рынке жилья: строители против банкиров. Вторые требуют от первых поделиться прибылью, взяв в заложники самый лакомый сегмент — льготную ипотеку. А другой сейчас, по сути, ведь и нет. В этой битве больше всех точно проиграет покупатель. Об этом — в материале «Фонтанки».

С начала января все строители, которые хотят получать от Сбербанка покупателей с льготной ипотекой, должны будут платить, как это называют банкиры, «субсидию» в размере 7–11% от суммы кредита. Конечно, чтобы стать пионером с такой инициативой, надо быть Сбербанком, на которого приходится 60% всех ипотечных кредитов в стране. Но и чтобы дать отпор, тоже надо иметь серьезный вес. И эта битва уже началась.

«Фонтанка» дозвонилась до отдела продаж крупнейших строительных компаний. Их менеджеры сейчас уже, по сути, отговаривают потенциальных покупателей брать кредит в том же Сбере. По их словам, если брать льготную ипотеку у него, то стоимость квартиры вырастет на 8%. Если у другого банка (и называют его), который не требует от строителей «субсидии», то цена остается прежней.

Как именно сбор «субсидий» (правильно говорить именно так, по аналогии с субсидиями, которые на льготную ипотеку дает государство, а от термина «комиссия», что, по сути, более правильно, банки старательно открещиваются) удорожает ипотеку, превращая льготный 8%-й заём в 9,5%-й, «Фонтанка» подробно считала в рублях. Для понимания, на 10-летнем отрезке это увеличивает размер переплаты за кредит с господдержкой в 10 миллионов почти ровно на миллион, а ежемесячный платеж за 20-летнюю семейную ипотеку на ту же сумму поднимает с 71 до 77 тысяч рублей.

Все новогодние праздники для широкой публики была интрига: останется ли Сбер в одиночестве и воспользуются ли этим другие банки, чтобы нарастить свою долю на рынке. Однако первый же рабочий день принес разочарование. Вслед за Сбером условия по выдаче ипотеки изменил и ВТБ. Оставшиеся банки вскоре могут последовать примеру крупнейших игроков рынка или пойти против течения, всё же получив конкурентное преимущество. Ведь квартиры, купленные без помощи кредитных организаций, взимающих субсидии с застройщиков, могут быть в среднем на 8% дешевле. Работающих на старых условиях банков предостаточно.

Льготная ипотека под 8% годовых должна быть полностью свернута к июлю 2024 года. Такое решение приняли Минфин и ЦБ. На фоне этого правительство в конце декабря значительно ужесточило условия выдачи ипотеки с господдержкой. Во-первых, первоначальный взнос увеличили с 20% до 30%. Во-вторых, для Петербурга и Ленобласти максимально возможная сумма кредита сократилась с 12 до 6 млн рублей. Остались и другие льготные программы, такие как семейная и IT-ипотека, но чем больше растет ключевая ставка, тем менее выгодно их обслуживать государству и банкам.

О решительном шаге перед Новым годом заявил Сбер. Доминирующий игрок на рынке ипотеки разослал строителям письмо, в котором заявил, что с 11 января 2024 года будет выдавать займы по льготным госпрограммам, только если строители-партнеры будут платить соответствующие «субсидии» в размере от 7,5% (для льготной ипотеки) до 11,5% (для дальневосточной и арктической ипотеки).

Все новогодние каникулы эксперты в телеграм-каналах обсуждали судьбоносное решение и называли банки, которые с наибольшей вероятностью примут его следующими. Среди них звучал и ВТБ, но до конца новогодних праздников банк хранил загадочное молчание. 9 января там подтвердили изменение условий выдачи льготной ипотеки. Теперь оформить ее можно будет только на квартиры строительных компаний-партнеров.

— В связи с ужесточением требований правительства к льготной ипотеке ВТБ меняет условия выдачи кредитов с господдержкой. С 12 января клиенты смогут получить средства на покупку объектов только у аккредитованных банком застройщиков. Новые условия распространяются на покупку квартир по всем льготным программам и не затрагивают кредиты на индивидуальное жилищное строительство. Получить информацию об аккредитации партнера клиенты могут непосредственно у застройщиков или у ипотечных менеджеров ВТБ. Если застройщик не подходит под новые требования банка, заемщик сможет оформить кредит по базовым программам. Клиентам, которые выйдут на сделку до 12 января, финансирование доступно на прежних условиях, — сообщили «Фонтанке» в пресс-службе банка.

К слову, про индивидуальное жилищное строительство отдельно сказано неслучайно. Многих потенциальных клиентов интересовал этот вопрос.

При этом в ВТБ отметили, что не будут менять ценовые параметры по собственным ипотечным продуктам. Банк полагает, что новая модель работы по госпрограммам позволит ему сохранить возможность оформления заемщиками льготной ипотеки, а сохранение параметров по базовым продуктам — стабилизировать размер ежемесячного платежа.

Как сообщает профильный телеграм-канал «Ипотека и недвижимость», Альфа-Банк тоже запретил выдачу ипотеки по льготным программам без субсидирования процентной ставки застройщиком и комбинации с рыночной ипотекой (комбоипотека), и новые условия вступают в силу с 15 января. Также, по данным авторов, в Газпромбанке вообще решили временно приостановить выдачу ипотеки с господдержкой, сделав исключение лишь для своих зарплатных клиентов. «Фонтанка» запросила комментарии кредитных организаций.

Однако другие крупные игроки рынка пока не собираются менять условия, о чем, например, «Фонтанке» сообщили в пресс-службе банка ДОМ.РФ.

— На текущий момент бизнес-модель нашего взаимодействия с партнерами не предполагает взимания комиссии за заемщиков, оформивших ипотечный кредит в рамках госпрограмм. Вместе с тем в целях повышения доступности ипотеки мы реализуем с застройщиками партнерские программы, позволяющие дополнительно снизить ипотечную ставку в рамках требований положения Банка России 590-П, — заявил вице-президент банка ДОМ.РФ Кирилл Варенцов.

Сами застройщики уже подсчитали, насколько дороже обойдутся квартиры заемщикам банков, выбравших работу только с «субсидированием». Например, в офисе продаж первого в Петербурге застройщика по объему ввода жилья сообщили, что, если клиент хочет взять ипотеку, условно, в Сбере, может смело прибавлять к стоимости квартиры в среднем еще 8%.

— Пока с удорожанием у нас пойдет только Сбербанк, ВТБ и Альфа. Что это значит? Вы сейчас не можете взять семейную ипотеку, госпрограмму либо IT-ипотеку от банка, потому что банк требует от застройщиков простимулировать ставку госпрограмм. Эта стимуляция составляет где-то от 7% до 10% в зависимости от программы, банка и застройщика. Вот эта стимуляция будет накладываться на удорожание по квартире. То есть если квартира стоит 6 миллионов рублей и вы захотите взять ставку Сбербанка, допустим, 8% госпрограммы, то закладывайте плюс 8% в среднем на квартиру на удорожание, — объяснила «Фонтанке» менеджер строительной компании. — Повторюсь, у каждого застройщика это индивидуально. Пока от других банков у нас не было никаких таких [уведомлений], но я думаю, что это не за горами.

Менеджеры активно рекомендуют присмотреться к предложениям тех, кто условия не поменял. Конкретно в этой компании корреспонденту под видом обеспокоенного клиента указали на один из банков-партнеров.

— Совкомбанк пока нам не прислал никакие условия, что у него что-то поменялось. Соответственно, это будет на период стройки 0,3%, далее пойдет 7,99%. Будет ли это сохранено до начала следующей недели, здесь я вам подсказать не могу, — отметила оператор.

«Фонтанка» направила запрос в Совкомбанк, но на момент публикации ответ не поступил. Новостной ресурс сервиса «Циан» упоминает кредитную организацию в числе тех, кто изменил условия. При этом в телеграм-канале «Ипотека и недвижимость» отмечается, что теперь для использования льготных программ нужно субсидирование от застройщика или опция «Правильная ипотека», но это касается заемщиков с первоначальным взносом менее 50%.

Закручивать гайки ипотечникам начали в декабре прошлого года. Насколько за последний месяц 2023 года выросли цены в стране, Росстат раскроет 12 января. А инфляция и ситуация на ипотечном рынке — одни из факторов, которые будут влиять на траекторию движения ключевой ставки. Как ранее рассказали «Фонтанке» эксперты, на конец 2024 года она может оказаться на уровне 10–12%.