«Просто пришли бы и выкинули». Хозяин квартиры обнаружил, что «сталинка», в которой он жил с детства, принадлежит другому

История, в которую попал владелец трехкомнатной квартиры в новосибирской «сталинке» Андрей Жданов, уникальна. Вместе с тем от такого не застрахован ни один из тех, кто имеет жилье, приватизированное в далекие 1990-е. Просто в какой-то момент вы можете случайно узнать, что не являетесь собственником квартиры, в которой живете всю жизнь. В очень странной истории разбирался обозреватель NGS.RU Илья Калинин.

Поэт и публицист Андрей Жданов живет в «сталинской» трёшке с самого рождения. Квартира приватизирована его родителями в 1990-е годы, и доля в ней у него была всегда.

Осенью 2017 года, вернувшись из командировки, Андрей Жданов, как обычно, пошел на почту оплачивать коммунальные платежи. И там неожиданно для себя узнал, что лицевые счета по адресу его квартиры теперь оформлены на другого человека, неизвестного ему Александра Дорофеева.

«Я стал выяснить, кто это, и тут появилась какая-то риелторша — как потом выяснилось, из Тогучина. Она позвонила мне и стала рассказывать о имеющихся у нее документах, подтверждающих, что Дорофеев — собственник квартиры, — рассказал Андрей Жданов. — „А вы тогда кто?“ — спросила меня эта риелторша».

Он назначил встречу риелтору у местного участкового: женщина действительно показала копии документов, по которым владельцем квартиры был Александр Дорофеев. Но и документы самого Жданова о вступлении в наследство по квартире были в порядке. Тогда мужчина пошёл в Росреестр, где ему подтвердили: владелец квартиры — Александр Дорофеев, никакой Жданов в их данных не указан совсем.

«Это странное ощущение: ты всю жизнь живешь в своей квартире, но понимаешь, что она — не твоя», — говорит Андрей Жданов.

После своеобразной «очной ставки» в кабинете участкового, тогучинская риелтор как-то незаметно пропала. Как предположил Андрей Жданов, поняла, что ввязалась в мутную историю. Зато его стали преследовать незнакомцы, которые звонили по телефону, приходили к нему домой, разговаривали с его соседями. Всех интересовало, продается ли квартира и кто в ней проживает.

«Мы выяснили, что риелторша — реальная и действительно была из тогучинского агентства недвижимости. Кстати, и Дорофеев был из Тогучина, как мы потом узнали. А те, кто звонил и приходил, получается, как бы просматривали квартиру, изучали. Один звонивший представился приставом, но, когда я ему позже перезвонил, отказался от своих слов. Кто-то звонил с информацией, что Дорофеев якобы хотел где-то занять денег под эту собственность», — рассказал Жданов.

Все это, заметил он, сильно давило на психику и вгоняло в депрессию. Он обратился к юристу с просьбой разобраться в ситуации, но тот через какое-то время отказался от дела, заявив, что его возможностей не хватает.

Так все тянулось до конца 2021 года, пока Андрея Жданова не познакомили с адвокатом Глебом Филатовым.

«Я слышал подобную историю от своего коллеги. У него мама лишилась квартиры, проживая в ней, и он не один год копья ломал, пока всё не вернул. Я понимал, что в суд идти пока не с чем: у нас нет ничего на руках, а у них — всё. И право собственности у них зарегистрировано», — пояснил адвокат, и признал, что уверенности в скором и положительном исходе дела у него не было.

Расследование загадочной истории длилось около года. За это время удалось узнать, например, что Александр Дорофеев оформил в Росреестре право на квартиру в 2017 году, якобы приобретя её по нотариальному договору купли-продажи от 22 ноября 1994 года.

«Дорофеев якобы купил эту квартиру у гражданки Костроминой. А ее договор, который никто не видел, но на него была ссылка в договоре с Дорофеевым, был от 14 ноября 1994 года. Она якобы купила квартиру тоже по нотариальному договору, но у кого она купила — неизвестно. То есть она, получается, купила и через несколько дней продала квартиру Дорофееву», — рассказал Глеб Филатов.

В Росреестре, по его словам, зарегистрировали право собственности за Дорофеевым, не проверяя договор, а право собственности за Ждановым там зарегистрировано не было — когда квартиру приватизировали в начале 1990-х его родители, всё оформляли в БТИ. Когда появился Росреестр, архивы БТИ передали в новую организацию, но сведения о приватизации квартиры Ждановых или не передали, или потеряли. В 2017 году эту лакуну и занял неожиданный договор Дорофеева.

Сам Александр Дорофеев, по словам адвоката, был человеком с определенной репутацией: алкоголь, регулярные приводы в полицию. Но в 2019 году тогучинский «владелец» квартиры умер. А Костромина, у которой Дорофеев якобы приобрел квартиру, ничего не слышала ни о нём, ни о квартире Ждановых, ни о договоре купли-продажи.

«Единственное, у нее была ситуация в 2017 году, когда она стала собственницей квартиры, которую надо было расселить. То есть она провела цепочку сделок, в которой, вероятно, кто-то воспользовался ее данными и сделал договор [с ее фальшивой подписью]», — предположил Глеб Филатов.

Фальшивый договор купли-продажи был заверен у нотариуса. Правда, как оказалось, ее тоже уже нет в живых. Но адвокату удалось выяснить, что среди ее дел, которые хранятся в архиве Нотариальной палаты, такого договора не было. Узнавать, какие на договоре подпись и печать нотариуса — поддельные или нет, никто уже не стал. И без того было ясно: договор купли-продажи от 22 ноября 1994 года — ненастоящий.

«В общем, все умерли, — констатировал адвокат. — Может, это и спасло Андрея. Если бы этого не случилось, квартира через цепочку собственников… [была бы продана несколько раз]. Да его бы уже давно выкинули из нее, просто пришли бы и выкинули. Но где-то в преступной схеме что-то сломалось: то ли Дорофеев умер невзначай, то ли посадили кого, но что-то сломалось, и они не смогли довести это до конца».

В Железнодорожный суд Глеб Филатов с Андреем Ждановым пришли в 2023 году с уже собранным доказательствами. Судье осталось только изучить материал, допросить нескольких свидетелей, третьих лиц (ими выступили коммунальщики, перед которыми накопились долги) и вынести решение.

В ноябре 2024 года суд объявил Андрея Жданова собственником квартиры, а сведения об Александре Дорофееве постановил удалить из Росреестра. Копия решения суда в распоряжении NGS.RU имеется.

«Андрею пришлось заплатить огромную судебную пошлину: чуть больше 40 тысяч. То есть, чтобы вернуть свою квартиру, он отдал в бюджет 40 тысяч. Мы хотели, чтобы эти деньги были возвращены, но суд в этой части иска отказал. Даже отсрочку на оплату не дали, — заметил Глеб Филатов. — В итоге никто ни за что не заплатил и даже „извините“ не сказал. Я думал, что в полиции, куда мы обращались, возбудят дело, потому что тут как минимум была халатность конкретного регистратора, который не проверил договор. По которому, замечу, у них тоже никаких сведений не было».

Как подсчитал Андрей Жданов, на весь процесс возвращения квартиры он потратил около 250 тысяч рублей: на судебные расходы, адвоката, оплату части долгов и различные траты, связанные с поиском информации.

В Росреестре корреспонденту NGS.RU сообщили, что проверить подлинность договора 1994 года с помощью сервисов сайта Федеральной нотариальной палаты при регистрации собственности на Александра Дорофеева было невозможно.

«На 22.11.1994 статус удостоверившего договор нотариуса был действующим. <…> Причастность сотрудников Управления [Росреестра] к оформлению права собственности на квартиру на „подставного человека“ не установлена», — прокомментировала заместитель руководителя регионального ведомства Наталья Ивчатова.

Независимый аналитик рынка недвижимости Дмитрий Холявченко признался, что подобных случаев он не встречал. Но это не значит, что их нет.

«Здесь ключевой момент — слияние баз Единого государственного реестра прав (ЕГРП) и кадастровой базы данных. Это происходило где-то в районе 2015–2016 годов, и существовало два параллельных реестра, — пояснил он. — Возникали ситуации, при которых можно было создать виртуальный образ квартиры, поместить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) и делать с ней определенные операции».

По его мнению, такое «задвоение» и сейчас может касаться старых объектов, зарегистрированных в БТИ, которые Росреестр до сих пор продолжает вносить в ЕГРН. Связанных с этой ситуацией мошеннических схем может быть как минимум две.

В первом случае преступники незаметно оформляют право собственности на квартиру, где живут одинокие пожилые или неблагополучные люди, после смерти которых объявляются «истинные» владельцы. Тогда квартира достаётся мошенникам.

Второй вариант — более простой. Например, с помощью того самого виртуального образа квартиры можно взять крупный кредит под залог недвижимости: мошенники отдают в залог как бы свою квартиру, но на самом деле чужую. Кредит не возвращают, а что будет с недвижимостью, преступников не интересует.

«Возможно, такой случай — не единичный, — заметил Дмитрий Холявченко. — Мошенничество это не быстрое, рассчитанное на несколько лет. Думаю, такие квартиры будут время от времени всплывать».